余超颖“高周转”引爆房地产行业互联网化、制造业化发展-至道空间 余超颖来源 地产号 作者 王方近日一条关于“高周转”的消息将碧桂园推向风口浪尖。4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。碧桂园董事局主席杨国强宣称，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”，所以，一直以来，碧桂园拿地、预售、回款的速度之快，在房地产行

余超颖“高周转”引爆房地产行业互联网化、制造业化发展-至道空间

余超颖

来源 地产号 作者 王方
近日一条关于“高周转”的消息将碧桂园推向风口浪尖。
4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
碧桂园董事局主席杨国强宣称，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”，所以，一直以来，碧桂园拿地、预售、回款的速度之快，在房地产行业几乎无出其右者。此次通知中甚至提到“设计院接到设计要求后，当天内出图（通宵）”。在如此正式的通知中，特意强调的“通宵”二字格外显眼！
在通知文件中，强调要加强理解杨国强的“每一天”：设计一切要以项目为中心去抢每一天；区域、项目真正理解“每一天”，要知道付出一定代价，但都要去提前每一天，懂得算账，懂得提前。
为了贯彻对杨国强“每一天”的指示，碧桂园通过所有会议室张贴、员工笔记本粘贴、内网首页、效益计算与双享路演、工作决策等方式学习杨国强对“每一天”的指示，更要作为日常量度、考核员工管理行为的重要标准并实施正负向激励。
正如文件中所提到的，为了确保项目有质、有速、有效追求极致完美，碧桂园针对三四五六线城市的高周转模式匹配相应的奖惩措施。优质高效最高奖励20万，拖延推迟重则直接撤职。
对此，媒体称，加速高周转 宇宙第一房企碧桂园要把房地产干成快消。一时质疑产品质量，及房企员工工作压力的言论开始传播。
尽管碧桂园尚未对真实性作出回应，但其碧桂园创始人杨国强“高周转”却是一直的力推的。杨国强对企业规模有着执着的追求，他心中的理想对标企业是麦当劳与沃尔玛：在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛。在高周转的发展模式下，项目只要每平米能赚到100元，杨国强就愿意做。他曾说过，如果喜马拉雅山上有这样的机会，他也会去。
这不得让人想到，杨国强拜会小米雷军的时候，雷军告诉他，有规模自然有利润，规模越大，利润越大。
有意思的是，小米科技联合创始人、小米生态链掌门人刘德曾在《小米生态链战地笔记》书里写到：我还见过碧桂园的杨主席。我们发现碧桂园不是一家房地产公司，它的思路和理念跟我们做小米的逻辑是一样的。我们双方分享后，觉得我们都是一样的。互联网公司使用互联网产品圈用户，圈到用户以后提供各种服务。我们是在一个虚拟空间里来圈，而碧桂园就更实际一点。去看过碧桂园小区就知道，所有的生活所需，从学校到银行，通通在里面。
我们就让他分享一下，做大公司最重要的东西是什么？杨主席说，首先要干最大的市场。那时候我背对着窗，他正对着窗台说，你看城市是由什么组成的？城市是由房子组成的，我年轻的时候觉得房地产是最大的市场，于是我要干这个最大的市场。小米做生态链期间对此有真实的感受，如果这个市场足够大，那么切下一小块也很大，所以要做最大的市场。第二个，要有所为有所不为。好多公司不专注，什么都想做。碧桂园不进一线城市，当时在上海还有个汤臣，后来所有业务差不多都是在三四线城市里了。他注意取舍，有些地方要取，有些地方要舍。在三四线城市里，碧桂园是性价比最高的。从民族性上讲，世界各个民族都很重视性价比。不单是中国人，我们在印度发现了印度人也是，其实美国人也是。世界各民族，性价比都是大杀器，这是从民族性上说。消费者习惯上讲，这是竞争的终极阶段。任何一个产业急速发展充沛竞争后，最后都落到性价比逻辑上去。
毫无疑问，房地产正在向互联网化，行业正在去成本、规模化。从另一方面看，房地产行业的好日子结束了， “高周转”也将引爆引爆房地行业快速进化。
“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”，碧桂园在今年第一季度就取得了一千八百多亿的销售业绩，销售业绩排名全国第1。
对此有想到的，并非碧桂园一家。如万科郁亮也表达了相似的观点：“中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”
另外一位电商巨头也表达对规模和效应的看法。4月12日，京东集团董事局主席兼首席执行官刘强东在2018中国“互联网+”数字经济峰会上，谈到京东的一个目标：在今年年底每天要新开1000家京东便利店。以此计算，这意味着京东一年要开36.5万家门店。而传统方式的零售业，即便是日本零售业巨头7-Eleven，用了近半个世纪的时间也只在全球拥有5.7万家便利店。
刘强东在会上称，京东的自营零售供应链综合费用率不到10%。未来如何让供应链更加高效，核心的是只靠京东自营的销量已经不够，必须引入无数的合作伙伴，使供应链效果更好，效率更高，达成供应链效应。
据刘强东分析：我们整个供应链，整个零售部分，京东的自营零售综合费用率不到10%，而这是什么概念？目前全世界能够做到综合费用率10%的只有少数两三家公司，其中一个是美国的Costco，它的费用率不到10%，它用11-12%的毛利率就可以实现很好的利润。而我们大部分的零售商在中国、在全世界都要20%以上才可以盈利，也就是成本大概在15%到20%之间。我们供应链效率用什么衡量？就是库存周转天数，今天京东光在中国就管理了超过500个物流中心，我们在库的产品数量接近500万种，而我们传统的零售商一般来说是管理15万种SKU。500万种SKU的管理难度跟15万种不是30倍的差距，而可能是300倍的差距，它不是线性增加，而是几何指数的增加，我们库存周转天数是30天多一点，未来我们的目标是希望做到更短。
总的来说，“高周转”引爆房地产行业互联网化、制造业化发展。房地产未来总的趋势与国家发展大势一样：去杠杆、去成本、去产能，并进行创新动能转化。
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是非风口碧桂园？
来源 售楼畜
碧桂园这两天急着处理两件事：其一，不惜一切代价揪出文件泄密者，追究到底，杀一儆百。其二，面对外界潮水般的声讨，公关部门紧急商讨对应策略，力争将此次事件对碧桂园品牌的影响降至最低。
这不，三天不到，文件泄密者已被生擒。
经查实，江苏区域营销二部碧桂园·大学印象销售主管李双双擅自对外输出集团内部文件，对公司声誉造成不良影响。其行为已违反《集团员工保密制度（试行）》的相关规定，依据本制度第四章第一条规定，现对李双双予以辞退处理，禁止返聘！
作为企业的员工，应该遵守企业保密制度，严禁在未经公司许可下外传公司信息（包括但不限于集团公文、学习资料、会议纪要等）。请各区域员工引以为戒，坚持职业操守。如发现有违反制度的行为，营销中心将一律严惩！
这个通报，很杨国强。
包工头出身的碧桂园创始人兼董事局主席，杨国强给全国人民上了一课，生动地诠释了那句百闻不如一见的真理——时间就是金钱。
01
事情说起来也简单。碧桂园集团在最近的几次内部会议上，传达了主席杨国强关于提高工作效率、促进项目高周转的指示。不料，这些内部的红头文件，被某个员工爆料到网络上。
土地摘牌后，一天内出规划图；
设计院在接到营销户配及设计要求后，当天出图（通宵）。
为了控制进度，杨国强的奖惩措施简单粗暴——砸钱。
如果一个项目摘牌就开工，奖励项目总负责人20万，往后每推迟一天扣1万，扣完后开始罚款，直到罚款20万。项目摘牌到开工超过40天，项目总负责人就要撤职；开工工期大于7个月，同样要撤职。
恐怕连杨国强自己都没料到，这些在自己看来再平常不过的指示，竟然引起了轩然大波。
抗议最激烈的，要属国内各大设计院的设计师们。近二十年的高校扩招，导致设计行业早已人满为患。有钱就是大爷，这一铁律在设计行业恐怕是有过之而无不及。只要爷宠幸，只要爷舒服，何种姿势都不是问题。
在资本的强压之下，中国绝大多数设计师都无法得到开发商的正眼相待。行业内的人都清楚，由于工作需要，设计院常常灯火通明。熬夜加班，向来是个不成文的规定。
什么叫不成文？不成文，就是用来形容无法用书面文字描述的一种规章制度，也指不好意思说出口的事情或者无法冠冕堂皇的规定。简言之，潜规则。
别人不好意思，碧桂园好意思。别人潜规则，碧桂园明着干！这就好比导演潜规则女演员，以前都是偷偷摸摸。现在有个剧组，直接发出正式通告：
为了电影尽早杀青，早日上线，现要求女二号今晚速来导演房里，讨论剧本 (通宵)。
在一个号称社会主义的国家，碧桂园公然把要求员工通宵加班直接写进集团的红头文件。资本家的贪婪之心，昭然若揭。
最要命的是，这样的碧桂园还是行业典范。
02
说起碧桂园，有一个人，不得不提。碧桂园集团原执行董事兼首席财务官——吴建斌。他感慨，在碧桂园做高管真心不易，这里每天都在战斗，没有多少人情味，身心受伤是十分平常的事。
虽然作为集团的首席财务官，但很多时候，吴建斌的建议常常被杨国强无视。久而久之，他和杨国强的距离越来越远。比如，吴建斌曾希望加强预算管理，而杨国强则认为自己的商业模式受到了质疑，不认同吴的研究成果。
杨国强更在意那些令人亢奋的销售曲线。
这种分歧一直在扩大。在2015年7月份的一次会议中，吴建斌再次强调负债率上限管理，建议不要轻易扩容。但杨国强却生气了，一句 “我是主席，就按我说的办！” 让吴建斌彻底心寒，他认为自己的真诚遭到了怀疑。
不久，吴建斌便逃离了这个是非之地。
直到今年年初，一本关于碧桂园的新书在发行后不久，便被作者主动暂停发行。这本书的作者，就是吴建斌。书里详细介绍了碧桂园独特的商业模式，以及碧桂园创始人兼董事局主席杨国强的管理细节等等。
据说，这是一本杨国强想烧掉的书。
发行不满两个月的新书，就匆匆下架（当当可以搜到，但提示缺货状态），引来各方猜疑不断，对于此，作者吴建斌公开声明：
一、本书为文学创作作品，而非全部纪实，其中有我的情节虚构、个人思考和情景设想，请勿以本书作为碧桂园过往的发展事实反映；
二、我暂时未对外出售这本书，更未同意可以供下载阅读，目前网站出现的供公众下载阅读的行为严重侵犯版权；
三、个别媒体过度解读、扭曲了这本书的内容和文学性，也严重侵犯了碧桂园和我的合法权益。
这本书中采用的文学讲故事的描写方式，如果有些让大家产生误会，我非常抱歉！但请立刻停止该等侵权行为，我将保留、并在必要时采取法律手段维护自身合法权益。
作为一个写过几本长篇财经小说和财经专著的作家，好不容易发行一本新书，就随即作出公开声明，大意就是：书里很多内容都是我瞎编的，如有雷同，纯属巧合！
一个严谨的财务工作者，会杜撰一个个虚假的故事套在地产龙头碧桂园身上？恐怕，傻子都不会信。
这其中，恐怕有太多不为人知的秘密。
别人写书不让卖，自己发文不让员工说。好好的房地产企业，硬是把自己活成了G电总局。
03
说回这次泄密事件。我们为什么集体抗议？
表面来看，是因为设计师的群体尊严受到了莫大的侮辱。然而，更深层次的原因，是因为长久以来，看到国家在劳动保护立场上不管不顾不作为的态度，我们苦诉无门，又深感无力。
只不过这一次，遮羞布被扯得猝不及防，我们手里终于握有被压榨的铁证。于是，众人纷纷伸出食指，高呼：看啊！这就是恶心至极的资本家！
然而，真相却是：
每一个 “杨国强” 的背后，都有Z府在撑腰。
自改革开放以来，发展经济被提升为国家战略，摆在首位。在拉高GDP与提高税收的行动中，各级政府与企业主始终保持着暧昧不清的关系，广大劳动群体的权益被习惯性忽视。
到目前为止，谁了解劳动局这个部门的主要职责？除了知道他们每年会统计就业率和失业率，有人知道他们整天在忙些什么？在那些因加班而猝死的事件中，不曾有过他们的身影。甚至，连声音都没有。
看来，有些人的死，真的轻于鸿毛...

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