余超颖又一个WordPress站点

浏览: 203

【观察】老百姓为什么普遍不相信房价会下跌?(黄奇帆:建立房地产调控五大长效机制)-博网在线 【康良短评】受制于信息,老百姓通常是“只见树


【观察】老百姓为什么普遍不相信房价会下跌?(黄奇帆:建立房地产调控五大长效机制)-博网在线


【康良短评】受制于信息,老百姓通常是“只见树木,不见森林”。对市场价格的判断,只见当前,不知长远。“房价在这个时点上还会往上涨,但是十年二十年之后,如果以真实货币计价,现在可能就是十年二十年的一个顶部。做这个判断我稍微有点不太确定,如果你以美元计价,一定会比现在低,如果是本币,算对了通货膨胀,也一定比现在低,我觉得我不是很确定的是,如果做这个假设,那我的假定是说,今后十年的人均收入增长一定会比较慢。预测泡沫见顶这个是最难的一个事情,我也不尝试做这个事情。但是我觉得预测长期的趋势要比预测什么时候见顶容易很多,而且从长期趋势来讲,人家说伦敦和纽约还比北京和上海贵,还能贵20%~30%,但是接下来的问题是,伦敦和纽约全世界的人都想去,北京呢?”黄奇帆的建议比多数人有远见。但最好的办法,依然是遵循市场规律,摒弃土地财政,因地制宜,以利导之。(博网在线,真知远见)
老百姓为什么普遍不相信房价会下跌?
新华社瞭望智库
房价还会涨么?现在要不要买房?如果说,过去十年的任何一个时点上,答案是肯定的——买房无疑是一件正确的选择,那么现在呢?或者换句话说,房价是否已经见顶?中国的房价涨跌遵循着什么逻辑?
文 | 朱宁文钊
本文是经济观察报执行总编辑文钊先生对清华大学国家金融研究院副院长朱宁教授的采访实录,原刊于经济观察报段良伟,不代表瞭望智库观点。

1关于泡沫的机理
 
过去10年里面的四次调控,已经教育了所有的买房者。买房者相信鱼塘理论,政府希望房价不要上涨的太快。这有点像2015年的股市,大家说政府希望长牛和慢牛——虽然实际并不是这样。
我特别想说的是,一旦形成预期,投资者就会觉得说,政府给我形成了某种兜底和担保;一旦觉得有担保,就会加杠杆,加大投机的力度和资金。这种投机的预期一旦形成,其实跟通货膨胀一样——如果大家看到一个价格只涨不跌,那么所有的资金和资源都会投到这里面来。
所以,如果采取任何行政的手段压制这种泡沫或上涨,只是短时间压一下,一旦退出了调控肯定还会报复性的上涨。这种预期不扭转,暴涨的情况就可能继续出现。
在泡沫里面,预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是,因为这个价格是人为推高的,而且是被预期上涨推高的,一旦不上涨,不会横盘,不是涨就是跌。在低位下跌,风险相对比较可控,但如果是在高位很大幅度的下跌,风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险,更大的风险在于银行体系或整个经济。
我原来是一个比较微观的经济学家,现在比较多地从行为的视角谈论比较宏观的话题,也是这个原因。

开始写《刚性泡沫》有两个目的送子丫头,一个是帮助国际投资者更好地了解中国和中国经济。那时候还是2014年,我觉得,对于房地产泡沫,如果当时推出房地产税,或者增加某些核心地区的房地产供应,对于稳定房价其实是有帮助的。
那时候从我的观察来看,其实限购不是特别有效,而限贷比较有效。现在很大的问题是,不管政府出什么政策,即使本来是利空的政策,大家也当利多来读,因为大家会觉得,你现在不让卖,那你以后让卖的话,还能卖个更好的价钱。
在2008-2009年金融危机的时候,房价出现过一轮调整。然而因为随后的政策支持导致大家很快就忘记了这一点——即房价是有可能下跌的,其实那时候北京和上海的房价跌过10%甚至20%,郊区可能在30%左右,这是不小的下跌幅度了。
但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色,最后反而是限制了市场,进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。这种东西会自我强化——房价涨了两年之后,买房者可能觉得明年上涨的概率是55%,涨三年的话他可能会觉得是65%,如果涨了5年,他会觉得房价上涨的概率是100%。

2这是很可怕的,老百姓忘记了房价是会下跌的
 
比较有趣的是,就房地产市场而言,你必须要区分一二线城市和三四线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后,还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了,那些市场可能再也涨不回他的历史峰值了。所以生日女郎,我们看,虽然货币供应量每年11%~12%的增长速度,但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来,他去碰的那个市场投机的强度会比原来更大。
我曾经写过一个文章,在文章里我这样问:一线资产难道真的只涨不跌么?我的理解是,越是泡沫尾端的时候,其他已经不涨了,核心资产还在涨。
一个例子是,互联网泡沫的时候,大部分互联网股票都不涨了,就剩雅虎、亚马逊等少数几家公司的股票还在涨。雅虎最高的时候涨到每股95美元,但是过去很长一段时间,他的股票价格基本上在15到20美元。
我们再看东京和大阪的房价,相对于日本其他城市的房价而言,其他地方涨势比较平,大阪和东京的涨幅就比较陡峭。但是涨的多的城市,一旦跌的时候它的跌幅也会更大。
现在的情况是,一方面一线城市公共实施极其充沛,另一方面,年轻一代对生活的追求和理解跟前面几代人不同,他们更重视体验,而这种体验只有在一线城市才能完成。这样一来,大家都想去这些城市,这几个城市的绝对价格就已经很高了。首付贷为什么会让房地产中介都害怕?因为完全超出了大家能够接受的水平。
但是现在看呢,许多地方的政府退出这种刚性担保的意愿越来越低。或者说,原来是不想退,现在是不敢退。

3这次不一样?
 
最可怕的就是这一次不一样。
致命的一致——大家都觉得这个不是泡沫的时候才是最可怕的。我有写文章,刚性泡沫真的不破么?有读者反馈说,你写的是刚性泡沫,那你说刚性就意味着它是不会破的。我要解释一下,最开始是用英文写的——GANRANTEED BUB-BLE,就是被担保的BUBBLE(泡沫)。被担保的泡沫它一定会发生,但我没有说它一定不会破。
然后我就想,现在很关键的一点是,很多人觉得中国不一样。我上大学的时候喜欢看顾准的一本书,《从理想主义到经验主义》。我们在西方接受教育比较多的学者,经验主义会更多一些,所以人家说庸俗经济学是有一定道理的,但是传统的计划经济里面理想的色彩会多一些。
所以我特别喜欢哈耶克说的话:“通往奴役之路都是由美好的愿望铺成的”。电影《功夫熊猫》里面有一段台词,“人往往是在逃避自己的命运的路上才撞见自己的归宿”。比如熔断机制,大家想到你会熔断,熔断之后我卖不出去,我才会更加积极地卖股票。推熔断机制本来是一个好意,不想让市场下跌,但反而引发了市场的下跌。这是我们政策制定里面特别缺少的博弈的思路。
咱们的政策制订者老是觉得说,我出一拳,市场就被我打了一拳。他没想到说,你出一拳的时候市场就先在你的脚下踢了你一脚。这是行政管理能力要提升的地方。
投资者只有一个真正有效的学习方法,就是真正赔了钱。我之前做过融券和股指期货的研究。股市下跌,大家第一个直接的反应就是,觉得那是股指期货和融资融券导致的。但是我们做过很多研究,其实有股指期货和融资融券,才能帮助那些看空的人早早释放风险,这样市场不会涨得太离谱,也不会跌的太厉害。你越是不让做这些事情,涨起来没有任何限制,涨得太多了,一旦跌起来才会特别可怕。
全球的监管者都会犯这个错误,觉得这会导致下跌,那么这个就是下跌的原因。其实不是。我老说为什么会有股灾桐生祥秀,原因特别简单,就是原来涨得太多了。

4风险在哪里
 
现在实体经济虽然不是很好,但也是处在正常的转型过程。所以,我觉得国内下一步的风险还是集中在金融风险上面。房地产本身我并不是特别担心——一线城市需求总还是在的,即使下跌也不会是断崖式的;三四线也有买的,总体系统性冲击不大。
我担心两个事。一个是债务,债务涨得太快了。涨得太快之后有连锁反应,它会把你整个的盈利全部吃掉,今后再去想要做新的投资就没有机会了。IMF有一位副总裁说,中国的债务主要还是在企业。但是我说,在中国你要特别区分这个债务是企业还是政府没有意义,因为企业债务的核心是国有企业的债务,国有企业债务的核心是银行贷款。所以是国有银行贷给国有企业,如果最后出问题,政府还是要兜底的。
我们很多人都忘记了1998年的债务危机,债务蔓延起来是很快的,对经济会有很大的打击。
还有一点让我担心的是,如果没有资金去支持政府融资平台,还有那些亏损的国企,那些平台和国企还能支撑多久?如果不让地方政府卖地或者地卖不出去,地方政府财政也会很困难。
这之后,要么中央给它很大的支撑,要么企业能够带来现金流独立纵队2,但现在很显然是反方向而动的。他越要撑住现在这种局面,就越要去做一些现在不带来正向现金流的项目。这样负债就会越涨越多,而现金流会越来越恶化。
目前,无论从房价对居民收入比,还是房价对房租比,又或者历史涨幅等指标来看,我们的总体房价都处于高位;在一些一二线城市,房价已经超过了很多其他国际一线城市的房价水平。房价持续上涨显然在逻辑上是不可持续的。
所以,另外一个让人特别担心的问题是,房地产行业的风险通过中国的金融体系迅速地在全经济中扩散,并有可能因此引发系统性金融风险。
房地产是牵一发而动全身的,我觉得中央说的资产泡沫一定是房地产泡沫。其实要看到,很多泡沫是跟房地产联系在一起的。

一方面,居民房地产抵押贷款成为银行新增贷款中最迅速的增长部分。另一方面,很多地方政府的资金主要来源于土地出让和房地产开发相关的融资平台。而融资平台的主要融资来源,恰恰是信托产品和理财计划,以及类似具有刚性兑付特征的影子银行产品。很多自身投资回报率很低或者投资风险比较高的投资项目,由于影子银行所提供的隐性担保,摇身一变成为收益比较高,相对比较安全的信托产品。
由于中国的投资者相信,政府会对自己所投资的产品提供隐形担保,并且保证自己投资本金和投资收益的安全,所以才会把资金投入到这些原本风险相对比较高的信托产品和理财计划里。而一旦失去了这种政府隐性担保,或者政府丧失了提供隐性担保的资源的话,那么中国的影子银行、投资者的丰厚收益,和过去很长一段时间里企业的廉价融资渠道,都将受到严重的冲击。这无疑将对中国经济增长速度和经济增长模式的转型也带来重大的压力。
我觉得一线城市不会出现断崖式下跌。一句话说,我觉得房价在这个时点上还会往上涨,但是十年二十年之后,如果以真实货币计价,现在可能就是十年二十年的一个顶部。做这个判断我稍微有点不太确定,如果你以美元计价,一定会比现在低,如果是本币,算对了通货膨胀,也一定比现在低,我觉得我不是很确定的是,如果做这个假设,那我的假定是说,今后十年的人均收入增长一定会比较慢。
预测泡沫见顶这个是最难的一个事情,我也不尝试做这个事情。但是我觉得预测长期的趋势要比预测什么时候见顶容易很多,而且从长期趋势来讲,人家说伦敦和纽约还比北京和上海贵,还能贵20%~30%,但是接下来的问题是,伦敦和纽约全世界的人都想去,北京呢?

黄奇帆:建立房地产调控五大长效机制
第一财经日报
应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢?去年底,习近平总书记在中央工作会上明确要求:“坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位”,“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,抑制房地产泡沫”。这一重要指示金木同源堂,是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位,厘清主要矛盾,搭建四梁八柱,配套政策措施,才能实现房地产市场长期平稳健康发展。我认为当前有五项基础性制度尤为重要。

长效机制之一:土地
第一,控制土地供应总量。
一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制,这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住,后发制人。什么意思?你这个城市有本事,把人口集聚到500万,如果以前只给了你350平方公里,今后若干年内每年就逐步增加土地供应,补上这个缺口。不能根据长官意志,计划未来有城市人口500万,现在才200万,就要500平方公里,结果今后十年里真的给了你300平方公里,你另外的300万人没来,或只来了100万人,甚至原来的200万人还走了一些人,这个土地的错配,谁负责?牛牧童
土地要爬行钉住,而不是说你去臆想调控,长官意志。这是因为,规划意图能否落地变成现实的因素,不仅仅是土地问题,还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中,土地是殿后的因素,而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。
总之,土地供应总量应当爬行钉住人口增加,而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上,土地指标不应各城市平均分配,而是要看谁的人口多,增长快。原则上,应按照产业跟着功能走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走,形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。

第二林国斌和黎明,控制用地结构比例。
人均100平方米的城市建设用地,该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施,也不能都拿来搞商业住宅。大体上,应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施,这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地,应控制在20平方米以内,一平方公里要做到100亿元产值。这方面,要向上海学习,早在上世纪90年代开发浦东时,金桥工业区规划10平方公里,当时就要求每平方公里产出至少100亿元,事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿元了。
现在一些城市,工业用地投入产出比太低,每平方公里甚至只有20亿~30亿产出,浪费太严重,一定要提高刚性约束,把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。如果1000万人的城市,1000平方公里建设用地,就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地,相当于2亿平方米,如果容积率平均1∶2,就是4亿平方米,1000万人口的城市,人均40平方米住房应当是平衡的。因此,要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业、工业用地占比太高的问题,把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发,这个比例作为法制性的用途规则确定下来。

第三,控制拍卖土地价格。
大体上,楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米,地价拍到3300元/平方米就要适可而止,否则就会人为推高房价笃姬no.1。当土地供应是比较充分的、合理的、有效的时候,如果地价高了,就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况,旧城改造、拆迁成本很高,但政府不能为了不亏本而拍高地价,应该在城郊接合部的出让土地收入中,拿出一部分来平衡食霸天下,以此覆盖旧城改造成本。政府看起来是吃了点小亏,但整个投资环境好了,工商经济发展了,实体经济和房地产之间平衡了,最终这个城市会长期健康发展。
长效机制之二:金融
第一,坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。
任何开发商拿地的钱必须是自有资金,这个规定早已有之。一般地,开发商搞房地产,资本金和社会融资比例大体上应该是1∶3。现在,全国房地产平均融通量多少?保守估计为1∶9,有的开发商可能达1∶50。
1∶9是怎么来的呢?拿地的钱三七开,如果一块地10亿元,自己出3亿元,另外7亿元从金融机构借来,然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元,造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中,如果这块地三年后涨到20亿元,开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终,整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1∶9。
“地王”不断出现的背后,不仅是土地短缺、拍卖机制的问题,还和无限透支金融有关,比的是开发商的资金融通能力。所以,只要做到一切买地的钱通通不许借债,有了这道防火墙,现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。这么一来,“地王”现象就一定会消灭掉一大半。
第二,坚决防止开发商多账户借款。
开发商在开发过程中发债券、银行贷款,算比较规范的,但有时又是私募基金,私募基金好像是股权,但“形股实债”,有时候还把理财资金、高利贷弄来。一个开发商如果有30%的资本金是清晰的,70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的,那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务,各种高利贷、“中利贷”占到全部融资的50%以上,你的账户一目了然就是危机状态。对这种开发商的开发运行必须提高警惕。

第三,认真管好住房按揭贷款。
对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是,合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高,比如零首付,会造成房地产泡沫,引发系统性金融风险;过低,比如零按揭,会使得老百姓(44.320, -0.11, -0.25%)买房困难,宏观上也会导致楼市低迷,制约房地产市场发展。因此,要根据不同需求层次和房价走势,实施差别化按揭制度红利圈。
要做到这一点,就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。
长效机制之三:税收
第一,形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。
高端有遏制,就是对别墅这样的高档住宅,要实行有差别的税收政策,如果普通商品房的税率是1%,那么别墅就要考虑收5%瓷都中学,如果三五年内想卖掉,交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率,加到没人敢炒房。中端有鼓励,就是让一般老百姓买得起自住房,比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。低端有保障,就是不仅不收税,政府还帮助建好公租房,用低价格保障老百姓住有所居。

第二李昱和,适时征收房产税或物业税。
这样做有四大好处:
一是健全税制。在欧美国家,直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税,缺少直接税,物业税是持有环节的直接税,这符合国际经验。
二是这是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税错痕,一套200万元的房子即使十年翻番到400万元,账面上是赚了200万元,但升值过程中的房产税,加上买卖过程中缴纳的契税、增值税等,再考虑资金的终值系数,投机炒房的动机会大大降低。
三是由于持有环节成本提高,有助于优化资源配置,繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。
总体上,房产税应包括五个要点:
(1)对各种房子存量、增量一网打尽,增量、存量一起收。
(2)根据房屋升值额度计税,如果1%的税率、价值100万元的房屋就征收1万元,升值到500万元税额就涨到5万元。
(3)越高档的房屋持有成本越高,税率也要相对提高。
(4)低端的、中端的房屋要有抵扣项,使得全社会70%~80%的中低端房屋的交税压力不大。
(5)房产税实施后,已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金,实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。

第三,研究征收土地增值税。
十八届三中全会提出,允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施,相关的税收政策需跟进。比如,一亩农村集体建设性用地拍出500万元,怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的,还与配套的社会资源和投入紧密有关角蛙寿命。国有土地出让收入,扣除征地动迁成本后,是拿去修地铁、建学校等公共基础设施的。农村集体建设性用地拍出后,全部归农民和集体经济组织,显然是不合理的。
另外,对于不同区位的地块,由于使用目的的不同,有的搞金融商贸设施,有的搞学校文化设施,它们的价格是不一样的,一个拍出500万元/亩,一个拍出50万元/亩,对两个地方的农民和集体经济组织,也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区,都要征收土地增值税,扣除成本后,增值50%以内收40%的税,增值50%~100%收50%的税,增值100%以上的收60%的税。现在,我国土地增值税政策还没出台,导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。 
长效机制之四:租赁市场
我国住房的租赁体系,可以分为公租房和商品租赁房两大类。
第一,完善政府公租房体系。习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出,到2020年,以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。落实好这个要求,不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性,让城市困难家庭基本住房需求有了保障。而且,如果我们能把公租房配置好,必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展,整个住房供给系统就会比较平衡。
总的说来,公租房建设应把握好五个要点:
(1)总量上,大体按照覆盖20%的城市人口、人均20平方米来配套,100万人口的城市建400万平方米就够了。
(2)服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户,这些对象特征明显,核定容易。
(3)同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构,一步到位。
(4)集聚区布局合理,公租房与商品房大体形成1∶3搭配,学校、医院等公共设施共享,不能把公租房变成贫民窟。
(5)合理收取物业费,一般定价为同地段商品房的50%~60%,租金占低收入家庭年收入的1/6左右。对于政府而言,公租房是不动产,商品房价格上涨,公租房租金也会上涨,建设成本是能够平衡好的。通常,公租房60%左右建设成本是贷款,租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样,五年以上的公租房,租户还可以买过去,变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售,只能按照市场价格售卖给保障房管理部门,政府再出租给新的保障对象。如此循环往复,就能够持之以恒地做下去。
第二,培育商品房租赁市场。
对于开发商持有房屋出租,重要的不是开发商不愿意持有,而是开发商主要依靠融资的开发模式,决定了它做不了持有房子的出租者。试想,1∶9的融资,有些甚至是半高利贷,房子造好后,利息滚上去,开发商就必须尽快把房子卖掉,以回笼资金偿还贷款。从这个角度讲,开发商并不是不想持有房产搞租赁,而是受制于1∶9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少,很大原因和开发商资本结构有关。
从这个意义上讲,政府首先应让开发商进入1∶3的融资结构,提高开发商的准入门槛,让有资本金实力的开发商参与土地批租,不仅有利于遏制炒地现象,还有助于商品房租赁市场的发展。此外,对搞长期商品房租赁的开发商,要形成一套激励政策,包括承租人可以使用住房公积金付租,交易税、契税、个人所得税抵扣率更高等。对老百姓二套房出租,也应有鼓励政策。同时,从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇等。
长效机制之五:地票制度
我国人口多,人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下,我们要做好两件事:一方面,要十分珍惜国家给的土地指标,加强土地节约集约利用酷酷猪。与此同时,要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。
在过去一两百年大规模城市化进程中,全世界的一个普遍现象是,各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢?原因在于,在农村由于居住分散,人均建设用地为250~300平方米;在城市,比较集约和节约,人均用地100平方米左右。一个农民进城,理论上讲,就可以节约100多平方米的建设用地,若把它复垦,耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”,农村的宅基地和建设用地没退出,城市又为其匹配了建设用地,所以全国耕地总量不断减少。

怎么解决这个问题呢?地票设计要遵循三个原则:
一是要体现农村土地是集体的公有制性质;二是农民是农村改革的主体,要保护好他们的利益;三是农村土地要严格实行用途管制,城乡之间地票的交易对象是建设用地,不涉及任何耕地。
按照这三条原则,经中央批准,重庆开展了地票交易探索。所谓地票,就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地,复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物,具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能,可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地,按照法定程序征转为国有建设用地。
地票的形成和使用,有四个基本环节:一是复垦,二是验收,三是交易,四是使用。通过这个过程,农民进城了,农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地,被开发的城郊接合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积,最后全国耕地总面积就增加了。
一方面,地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在:
第一,落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”,避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且,经过几千年农耕文明,我国可垦土地已经基本开发完,耕地后备资源匮乏。“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题。由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足,复垦后既无破坏生态之忧,也能保证补充耕地的质量。
第二,打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品,具有虚拟性、票据性,也有很强的辐射性,通过土交所实现交易,可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。
第三,赋予农民更多财产权利。增加农民收入,关键是提高农民财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右,扣除2万多元的复垦成本,净收益大体为18万元。这笔钱按15∶85的比例分配给集体经济组织和农户,每亩地农民能拿到15万元左右,是一笔很大的财产性收入。同时,地票作为有价证券,可用作融资质押物,为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系,从而解决农民信用不足的问题。
第四,支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题,主要的原因就是农民手里缺钱。实践中,重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进,达到了“一票”带“三房”的效果。
第五,推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易,农民工进城有了“安家费”,相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题,都能很好解决,无疑可以让转户居民更好地融入城市。
另一方面,地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用。
刚才讲到,近几年,国家逐步控制新增建设用地计划指标,在建设用地的配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地,房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题,因为地票制度形成的土地指标,是市场化指标,可以等效于国家用地指标,专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求,从而弥补房地产开发用地不足的矛盾。
拿重庆来讲,近几年国家下达重庆的建设用地指标在16万~17万亩。实际使用中,重庆优先保证基础设施和民生项目用地,合理保障工矿仓储用地,能够用于房地产的土地极其有限,只有10%、2万亩左右转世奇缘。不过,由于有了地票制度,每年可市场化供地2万多亩,很好补充了住房建设所需用地。重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱,城市开发过程都是用国家下达的新增建设用地指标,主城区作为近千万人口的特大城市,每年2万多亩房地产开发批租指标,基本上全部来自地票交易。这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍,土地供应量增加了一倍,房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索,目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。
以上这五个方面的制度化安排,按照中央的要求,把四梁八柱搭建好,形成供给侧结构性改革的长效机制,以后再逐步形成法律法规。我国应该有《房地产税法》,应该有《住房法》,应该有《房屋租赁法》,将一些基础性制度和长效机制固化下来。
(作者系全国人大财经委副主任委员。本文经本人审定。有删节)



全文详见:10350.html

TOP