【西南地产周观点】入摩强化估值分化，长租或迎险资追捧-如说地产核心结论 上周申万房地产下跌3.3个百分点，成交量环比持平，周五板块或受A股正??

【西南地产周观点】入摩强化估值分化，长租或迎险资追捧-如说地产
核心结论
上周申万房地产下跌3.3个百分点，成交量环比持平，周五板块或受A股正式入摩等因素影响，触底反弹0.16个百分点，新城控股、保利地产、万科A周五涨幅超前，但量能明显配合不足。从销售层面看，由于大部分龙头公司5月的推盘量相比4月依然有增长，而去化率依然维持在高位，反映到销售额的同比增速依然比较显著，克而瑞公布的五月销售同比数据证实了这一点，但销售环比情况有所分化。从调控政策层面来看，对开发商的销售管制和融资限制还在延续，但银保监会发布通知，鼓励险资通过股权和债权等方式为长租公寓市场带来稳定的资金支持，限制所投长租公寓项目应处于北京、上海和雄安新区等人口净流入的大中试点城市。我们近期投资观点偏谨慎，高端盘蛇口双玺遭遇热抢、上市房企公司债发行主动中止、三季度开始房企进入还债高峰，风险偏好依然受到压制。5月31日收盘后A股正式纳入MSCI新兴市场指数，标志着A股的投资者结构或行情表现将与国际化接轨，估值体系的分化将会延续。我们维持蓝筹股估值中枢不下移，个股Alpha优先板块Beta的投资观点，防守类个股推荐华侨城、招商蛇口等，进攻型品种推荐持有类和运营类标的，比如世联行、中国国贸、金融街、宝龙地产、金地商置等；此外明确看好Alpha个股在下半年的反弹机会：A股万科、保利、招商、新城、金地等，H股碧桂园、中国恒大、融创中国、龙光地产、中国金茂等。
热点跟踪
1）一线销售同比环比双增长，存量房交易同比上涨。我们跟踪的60个样本城市数据显示，上周（2018年第22周）新房周成交总体均值1490套，环比上涨0.7%。其中一线城市环比上涨25.8%，调控二三线城市环比上涨3.7%，重点二三线城市环比下滑3.8%，其他城市（28个三四线样本城市）环比下滑14.2%。一线城市成交热度持续，北京新房周成交1257套，同比上涨23%，上海新房周成交2470套，环比上涨17%，广州新房周成交2637套，环比上涨84%。而深圳、成都和常州新房周成交量环比下滑，分别下滑37%、41%和41%。上周新房成交量同比大幅上涨30.5%，其中一线城市同比大幅上涨39.5%，调控二三线城市同比上涨21.1%，重点二三线城市同比下滑6.6%，其他城市同比上涨33.9%。新房成交量累计同比下滑8.1%，其中一线城市累计同比下滑26.5%华晨宇大龄粉，调控二三线城市累计同比下滑18.5%，重点二三线城市累计同比下滑25.0%，其他城市累计同比上涨12.3%。同时，通过我们跟踪的14个城市存量房成交数据显示，上周存量房成交均值为910套，环比下滑33%，同比上涨23%，累计同比下滑12%。
2）五月销售环比稳定增长，同比增速靓丽。5月31日，克而瑞公布了五月房企销售数据。销售数据排名前38家房企共计实现销售面积4055.3万方，环比增长9.8%，同比增长34.4%；实现销售金额共计5798亿元，环比增长14.2%，同比增长54.8%。截至2017年5月底，销售数据排名前38家房企共计实现销售面积18612万方，累计同比26.2%；实现销售金额共计25163亿元，累计同比增长32.5%。17家房企5月销售同比增速超过50%， 其中，碧桂园（+92.2%）、融创中国（+84.5%）、新城控股（+81.4%）、阳光城（101.7%）、泰禾集团（144.1%）、雅居乐（+204.0%）、滨江集团（+282.8%）、中国金茂（+107.7%）同比增幅显著。24家房企5月单月销售超过100亿元，去年为11家，其中碧桂园（770.0）、万科（430.7）、中国恒大（430.0）、融创中国（380.0）和保利地产（350.0）等公司依旧位居前列，金地集团（123.1）、新城控股（160.9）、招商蛇口（108.0）、阳光城（121.0）等公司今年5月销售金额同比突破100亿元。
3） 鼓励保险资金获准进入长租公寓市场，“租购并举”迎来进一步推动力量。6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，着重明确了险资参与长租公寓市场的要求。一是明确参与方式与区位限制，保险公司可通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，并参与到北京、上海、雄安新区以及人口净流入大的城市试点。二是明确产品设立条件，采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上，采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押。 三是规范资金管理，要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，资金封闭运行、专款专用。四是明确投资的风险管理要求，保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。五是优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。而从区域性政策看，温州市《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》正式发布，符合条件的承租人子女享有入学权益，青岛出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，加快建立多主体供给、多渠道保障 、租购并举的住房制度。保险资金长期、稳定的优势晋红娟，将助推房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革，该通知的发布是积极探索可持续的长租市场商业运作模式的重要举措。
4）龙头房企境内融资难度加大，多笔公司债融资遭遇搁浅。5月下旬以来，合生创展、富力地产、碧桂园、龙湖地产的5笔境内公司债状态更新为“中止”，引发市场对地产债信用风险的担忧，境内融资难度加大态势或将继续延续跳楼新娘。上交所信息显示， 28日碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态显示为“中止”。29日富力地产一笔非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭到“中止”，发行额度为60亿。30日合生创展2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿。相应地，海外融资规模不断增加，并成为现阶段房企的一项重要资金来源，但海外融资的成本也在提升，如华南城于5月25日发行的一笔美元债券，利率达10.875%。从2016年10月开始，上交所、深交所、银监会陆续发文收紧房企公司债、信托、私募及股权再融资等多种渠道，房企融资难度加大，成本提高的趋势或将继续延续。
板块回顾
上周A股申万地产板块下跌3.3%，成交金额587.79亿元，环比上升0.81%。
图1：近一年地产板块相对沪深300 表现

数据来源：WIND，西南证券整理
上周，申万各子板块涨跌幅情况如下。
图2：申万各子板块上周绝对涨跌幅（%）
数据来源：WIND，西南证券整理
上周同达创业、南都物业、北辰实业等涨幅居前，海德股份、天业股份、沙河股份等跌幅居前。


上周内房股涨幅显著的包括彩生活、天能动力、SOHO中国、丽新发展等。上周内房股跌幅显著的包括华南城、禹洲地产、越秀地产等。


模拟组合
我们的模拟组合累计绝对收益14.78%，下降了4.82个百分点；相对申万房地产收益为19.34%，下降了1.56个百分点。整体持仓水平截止上周末为0%，上周清仓。

新房成交
我们跟踪的60个样本城市新房销售周均值情况如下（一线4个城市，调控二三线12个城市、重点二三线16个城市、其他28个三四线城市，按成交套数）。上周为2018年第22周（统计时点是从前周六到上周五共7天）。

60个样本城市中，一线城市新房销售周均值情况如下。

60个样本城市中，调控二三线城市新房销售周均值情况如下。

60个样本城市中，重点二三线城市新房销售周均值情况如下。

60个样本城市中，其它城市新房销售周均值情况如下。

通过我们跟踪的60个样本城市新房销售数据玉雕吧，上周（2018年第22周）新房成交量均值为1490套，环比上涨0.7%，其中一线城市环比上涨25.8%，调控二三线城市环比上涨3.7%，重点二三线城市环比下滑3.8%，其他城市环比下滑14.2%。新房成交量同比上涨30.5%，其中一线城市同比大幅上涨39.5%，调控二三线城市同比上涨21.1%，重点二三线城市同比下滑6.6%，其他城市同比上涨33.9%。新房成交量累计同比下滑8.1%，其中一线城市累计同比下滑26.5%，调控二三线城市累计同比下滑18.5%，重点二三线城市累计同比下滑25.0%，其他城市累计同比上涨12.3%。
存量市场
通过我们跟踪的14个样本城市存量二手房成交数据零点花园，2018年第22周成交量均值环比下滑33%，同比上涨23%，今年前22周累计同比下滑12%。

房企销售
图表：2018年1-5月房企销售数据

土地出让
上周一、二线城市土地成交抽样统计情况如下：

个股逻辑
万科：“买入”评级，目标价39.12元，对应18年PE 12倍唐古拉风暴。
1）业绩持续超预期，经营稳健行业典范。2017年公司业绩保持大幅增长，主要由于房地产业务结算毛利率提升5.2个百分点至34.2%。销售净利率达15.3%，同比提升3.5个百分点。截至报告期末，公司拥有2962.5万方已售资源未竣工结算，合同金额约 4143.2 亿元，较16年末分别增长 30.0%和48.9%，业绩持续增长有保障。截至17年末，公司持有货币资金1741.2亿元，净负债率仅8.8%保持在行业较低水平。
2）销售稳健增长，拿地审慎积极。2017年公司实现签约销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%，销售面积3595.2万方，同比增长30.0%，市占率上升至3.96%，同比增加0.86个百分点，并在22个城市的销售金额位列第一。2017年获取新项目216个，总建面4615.4 万方（74.7%位于一二线城市），权益建面2768.1 万方，权益地价2188.9 亿元（90.0%位于一二线城市），新增项目均价为7908元/平，新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌、吉隆坡等城市。截至17年末，在建项目总建面6852.8万方，权益建面4374.0万方刺妃，规划项目总建面6321.9 万方，权益建面4077.9 万方，权益总货值约1.2万亿元，公司后期存在较大的补库存动力，超预期空间大。
3）多远布局，穿越牛熊。公司布局广泛，涉足物流地产、商业地产运营、长租公寓、物业管理等产业链。长租公寓目前已跻身全国最大的集中式服务商行列，截至17年底在全国29个城市开业96 个项目，已开业房间数超过3万间，获取房间数超过10万间。截至目前，物流地产累计获取62个项目，总建面482万方，其中已运营项目共26个，稳定运营项目出租率达到96%。公司管理商业项目共172 个，总建面超过1千万方，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。公司新启动“万村计划”，与深圳市人才安居集团有限公司签订了战略合作协议，将租赁住房等方面展开全方面合作。
世联行：“买入”评级，目标价13.42元，对应18年PE 22倍。
1）公司2017年公司实现营业收入82.1亿（+31.0%），实现归属于上市公司股东的净利润10.1亿（+34.4%），加权ROE为21.9%，预计2018年业绩超过12亿，目前估值仅13.6X，作为轻资产公司估值水平明显偏低。
2）公司新业务收入均大幅增长，2017年互联网+业务（占营业收入之比为29.2%）收入同比增长61.8%、金融服务（占营业收入之比为9.0%）收入同比增长62.3%、公寓等资产服务业务（占营业收入之比为10.3%）收入同比增长68.8%等所致。截止到2017年末，互联网+业务完成了186个城市的布局，新增三四线城市81个，合作项目累计超过1,000个，累计链接超过23,000家供应商，周梦晗实现了从链接营销资源平台到营销总包平台的转变。
3）金融服务影响力大幅提升。世联金融在严格的监管环境和调控政策下，不断升级和创新，目前形成了26项产品，在大数据风控、反欺诈及决策引擎建设等方面取得了关键进展，行业影响力不断提升。2017年公司放贷额达到114.9亿，增长高达280.8%，收入7.3亿，同比增长62.3%。截止2017年末金融服务贷款余额49.5亿，同比增长了317.7%。
4）长租公寓业务进入集中式第一梯队。长租公寓市场是目前国家政策鼓励和引领的重要领域。公司的“世联红璞公寓”以集中式公寓为主要体现，产品标准在2017年升级到2.0，在广州、武汉、杭州、郑州、西安等地不断落地。截止到2017年末，公司签约数突破10万间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。
保利地产：“买入”评级，目标价18元，对应18年PE 10倍。
1）可售资源丰富，2018年销售额有望突破4000亿。2017年，公司房地产实现销售金额3092亿（+47.2%），签约面积为2242万平方米（+40.3%），销售单价为13790元/平方米（+4.9%），公司2017年销售额排名第五，保持行业龙头地位。公司聚焦核心城市群，重点城市表现突出，三大核心城市群销售占比近70%，粤港澳大湾区销售近千亿。同时，公司未售资源丰富，拿地保持积极态势，可售资源丰富优质。2018年一季度公司销售额869亿元，同比大幅增长51.4%，我们预计公司2018年销售额有望超过4000亿。
2）拿地持续保持积极，土地储备充足。2017年公司新增土地储备计容建面约4520万平方米（+88%），总成本约为2765亿（128%）。公司市场化并购能力凸显，通过并购等方式新增土储计容建面2190万平方米，占比48%。截止2017年底，公司待开发项目建面约9090万平方米，充足的土地资源为未来销售的增长提供强力保障。公司坚持一二线重点城市布局，深耕城市群，公司一二线城市土储占比63%，而三线城市土储中，珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比68%。
3）杠杆合理抬升，多样化融资保持低融资成本。公司资产负债率为77.3%，较上年小幅抬升2.5个百分点。公司有息负债中，一年内到期有息负债占比仅14%，债务风险安全可控。公司融资渠道多样化，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批，成为全国首单房企租赁住房REITs；公司首单CMBS发行利率仅4.88%；公司有息负债综合成本仅4.82%，处于行业低位。
融创中国：“买入”评级，目标价48.12港元，对应18年PE 11倍。
1）低成本效应显现，毛利率持续提升。2017年公司实现营业收入658.7亿元，同比增长86%藏獒渡魂，实现核心净利润111.2亿元，同比大幅增长259%菁客，业绩增速超出预期。得益于公司对拿地成本的优异控制，2017年公司并表毛利率为20.7%，较2016年上升了7个百分点李时珍的资料。对比公司去年的销售均价及拿地成本，我们预计毛利率的提升趋势还将延续。
2）销售进入快增长通道，2018年有望突破4500亿。公司2017年销售额达到3620亿元，位列全国房企第四位，较2016年上升了3位。公司2018年前三个月累计实现合约销售金额752.9亿元，同比增长65%。从公司当月销售数据来看，公司当月销售额近三年几乎每月都保持同比大幅增长，且下半年是公司销售爆发期。公司2018年全年推盘货值约6745亿元，2018年全年销售额目标为4500亿元，考虑到2017年整体去化率约为80%，只要2018年去化率达到67%就能完成4500亿的销售目标。
3）土地储备充足优质，货值位于一、二线及环一线城市。截至2017年末，公司总土地储备面积2.18亿方，对应货值约3.0万亿元。其中，一、二线城市土储货值2.6万亿元；环一线城市0.3万亿元；其它城市0.1万亿元。公司布局具有前瞻性，抢在市场热度提升之前布局热点城市，货值充裕，且含金量高，超过96%的货值位于一、二线城市及环一线城市，为未来的销售和业绩的快增长提供强有力保障。
4）提高拿地标准，净负债率有望大幅改善。公司土储丰富且优质，有条件采用更为严谨的投资发展策略，提高拿地标准，放缓拿地节奏，从而降低杠杆水平。其次，公司在寻找并购机会的标准上也会更严格，结合今年公司预计将会有较大的利润释放，公司净负债率有望大幅改善。
新城控股：“买入”评级，目标价53.2元，对应2018年PE 13倍。
1）盈利能力大幅提升，资金充裕负债可控。2017年销售毛利率达35.6%，同比提升7.7个百分点；净利率达15.5%，同比提升4.2个百分点。预收账款508亿元，2018年收入增速有保障。目前公司在手现金219亿元，银行总授信额度653亿元，可用545亿元，净负债率不足70%，整体平均融资成本仅5.32%。
2）销售大幅增长，目标完成远超预期。2017年公司合同销售额达1264.7亿元，同比增长94.4%，完成年初850亿元销售目标的148.79%，销售面积928.3万方，同比增长61.4%，销售均价13624元/平。操盘项目资金回笼率达85%，销售目标完成率稳居行业第一。根据克而瑞统计，公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第11位与第13位公司，分别提升5位、2位。2018年销售目标为1800亿元，同比增长42.3%。
3）商业地产布局全面，知名度大幅提高。公司加快商业物业区域扩张和项目连锁速度大宋神医，荣获“2017中国房地产开发企业商业地产运营5强”。2017年公司新开业12座吾悦广场，目前开业运营的吾悦广场达到23座，商业收入首次突破10亿，平均出租率97.9%。2018年公司计划新开业18座吾悦广场，商业收入突破20亿。
4）?拿地积极，坚持“1+3”战略一线姻缘。公司坚持“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。2017年公司共计新增土地储备122幅，总建筑面积3392.8万方，平均楼面地价为3175元/平，其中住宅地产新增2446.0万方，商业地产新增946.8万方。截至目前，公司总土地储备超过6000万方，货值超过8000亿元，主要布局有竞争力的一二线省会级城市及其卫星城。我们预计公司在2018-2020年归母净利润将取得30.6%的复合增长率，参考房企龙头平均PE给予2018年13倍估值，对应42.25元的目标价。公司是低估值、高增长的典型代表，维持“买入”评级。
金地集团：“买入”评级，给予15.26元的目标价，相对于18年PE为7倍。
1）业绩稳中有升，管理费增幅较大。2017年公司业绩小幅增长，营收下滑明显主因并表口径房地产结算收入下滑35.6%，但联营合营企业投资收益49.5亿，同比增长103.4%，占公司净利润之比高达52.2%少女椿。公司2017年权益销售比例约69%，新增拿地权益比例约47.1%，意味着后期结算口径业绩贡献占比也不会有明显提升。公司2017年管理费大幅增长66.7%，管理费率待改善。
2）销售均价大幅增长、毛利率回升趋势有望延续。2017年公司实现销售金额1408亿（+39.9%），销售均价1.84万每平米（+20.1%）。2018年一季度公司实现销售额261.1亿，同比下降21.5%，主因推盘量较少，但销售单价1.71万，相比2017年房地产结算均价1.3万每平米增长明显。2017年并表口径房地产业务结算毛利率为34.0%，同比增加了5.2个百分点，我们预计这一趋势还将延续。
3）拿地大幅增长、土储质量优异。2017年公司全年共获取土地1300万方，合同投资额突破1000亿，报告期末公司总土地储备3770万方，权益土地储备约1930万方，平均权益比约51.2%。从土储结构上看，公司坚持以一线和二线为主进行布局，二线城市权益投资额占比约64%、一线占比约23%、三四线占比约13%。2017年公司新进海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市，年末在全国完成布局41个城市，七大区域项目布局更显均衡。
4）销售回款良好、融资成本表现优异。公司信用状况良好，主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，报告期内销售回款率超过90%，财务费用继续为负。2017年公司完成40亿公司债、30.5亿物业费ABS、30亿超短期融资券、15亿中票及2亿美元债的发行。年末债务融资加权平均成本仅为4.56%。
碧桂园：“买入”评级，最新报告目标价20.82港元，预计公司在2018年销售额7500亿，合理市值5400亿港币，对应股价为25.4港元。
1）业绩增长再超预期、销售毛利率继续向好。此前公司在2月13日预告业绩增幅将超过 90%，而年报业绩增速超过120%，业绩增长势头再超预期，销售毛利率上升 4.9 个百分点至 25.9%。考虑到公司 2018 年大部分收入已经锁定，而三四线城市房地产价值重估过程还在向纵深延续，公司销售毛利率的持续提升能有效对冲金融强监管与去杠杆的不利影响我们保守预计2018年的业绩增速在40%以上。
2）安全性继续提升，高增长同时维持净经营性现金流为正。截至2017年末，在合同销售同比增长78%的情况下，公司净负债率仅为56.9%。公司2017年实现合约销售5508亿，其中权益合同金额3960亿，权益比为71.9%，销售回款比例高达90.8%。全年经营性净现金流为240.8亿，继2016年之后再次实现为正。公司的行业地位和品牌影响力以及多元化的融资渠道，使得加权平均借贷成本自2013年以来逐年下降，2017年末这一数字为5.22%，接近大型央企地产公司水平。公司已经进入持续稳健的高增长通道。
3）一至五线全面布局，无滞无碍应对市场调控。2017年公司新增建面14,110万方，权益建面约10,145万方，权益地价约3271亿元，其中一二线城市新购土地占比 59%。截止到2017年末公司经营项目1468个，覆盖国内外220个市和768个县镇，一到五线全面布局。2017 年底公司已摘牌和已签约的土地储备约2.8亿方，基本锁定潜在的土地储备约1.4亿方，为未来的增长提供有力保障。
4）货值充沛，销售高增长依然可期。2017年公司合同销售金额5508亿元，目标客户群体在一二线城市的合同销售占比50%六面兽，分区域看广东省占比 30%、江苏和浙江共占比22%。我们预计 2018年公司整体可售货值将超过1万亿陈铁雄，今年销售额或超7500亿，相比2017年增长36.2%。
龙光地产：“买入”评级，目标价15.18港元。
1）粤港澳大湾区龙头标的，周转明显提速。2017年公司实现销售额434.2亿元， 同比增长 51.2%徐英洙，合约销售面积 242.6万方，均价 1.7万元每平米。其中深圳区域项目贡献占比达到40%，以4416套成交量斩获深圳市第一。2018年前2月公司累计实现销售82.6亿元，同比增长100.8%，周转速度明显提高孙孟全。未来 三年公司目标实现 50%以上的年复合增长，在2019年迈入千亿俱乐部。
2）负债率显著下降，经营指标领先同行。公司前瞻布局深圳、汕头、珠海、惠州、 佛山、南宁等地区，较早地储备了大量优质项目。一方面受益于粤港澳区域房地产价值重估，另一方面受惠湾区建设以及政策利好支持，公司项目的净利率 优势明显，通过加快周转从容应对当前严苛的市场环境。2017年末公司净负债 率为67.9%，同比下降3.5个百分点。综合融资成本5.8%，同比下降0.3个百 分点。现金流回正周期从18个月缩短至12个月。销售毛利率达34.4%、净利 率25.3%、核心净利率16.7%，在全国地产公司中保持优势地位。
3）货值充足，厚积薄发。2017年公司新开工项目总建面569.8万方，在建项目总 建面794.3万方，新增储备建面569.8万方，销售面积/新增面积约43%，投资 强度较大，有力增厚了货值储备。截止2017年末，公司土地储备总建面2743万方，楼面价4086元，对应权益货值约5200亿元，其中2018年可售货值规模在1300亿元。当前公司已售未结资源丰富，按竣工计划预测基本锁定2018年80%的业绩。
旭辉控股：“买入”评级，目标价8.9港元。
1）区域深耕得力，销售超越千亿。2017年公司实现合同销售1040亿元（+96%），超额完成800亿销售目标，权益合同销售金额550亿元（+88%），其中长三角地区销售金额占比62.3%，环渤海占比22.2%，中西部占比14.0%。合同销售金额大幅增长的原因是公司差异化的产品定位、设计能力和优秀的操盘能力，同时2017年二三线城市受政府调控影响较少。受益行业集中度提升，公司2021年目标突破3000亿元销售额，未来4年销售复合增速30%。
2）ROE显著提升，融资成本降低。公司ROE（平均）为26.9%，较2016年20.2%显著提升了6.7个百分点，主要源于公司销售净利率提升和权益乘数提升，精装产品占比增加降低了周转率但同时也显著提升ROE。公司2017年融资成本下降0.3个百分点至5.2%，印证公司谨慎控制负债率。公司权益面积占比由55%降至40%，为主流地产企业中最低。公司愿意稀释权益占比做大流量，好处在于1）降低风险，2）做大流量能快速提升品牌力，3）学习大房企运营经验。
3）业绩增长强劲，股息收益可观。2017年公司核心净利润达40.82亿元，同比增长45%。2017年毛利率同比提升4.3个百分点至29.7%，公司在高周转、快增长的同时，保持稳定的盈利能力，实现持续、稳健、有质量的增长。此外，公司派息稳定，2017年全年每股派息23港分贺来贤人，同比增长35%。
4）引入平安，强强联合桓台房产网。公司引入平安人寿作为战略股东，发行5.45亿股新股，发行价为3.50港元。完成发行后，平安人寿将持有公司9.9%的股份。双方將在房地产开发、授信与业务创新开展全方位的战略合作。预计18/19/20年EPS分别为人民币0.89/1.13/1.46元，对应的动态市盈率为6/5/4倍。公司作为高增速的二线龙头，持续受益行业集中度提升，给予2018年8倍PE，对应目标价7.12元人民币（对应8.85元港币），维持“买入”评级。
要闻汇总
5月26日：北京市住房城乡建设委正式发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，明确开发建设单位在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。
5月27日：太原市差别化个人住房信贷政策的最新调整方案已于近日下发，上调首套房贷首付比例为30%，贷款利率由之前不低于基准利率的0.85倍调整为不低于基准利率的1倍，第三套及以上暂停发放商业性个人住房贷款。
5月28日：福州市人民政府发布《福州市人民政府关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》。该意见提出，将严厉整治近期群众反映突出的房地产企业加价销售商品房或违规收取其它费用等五种地产市场违法违规行为。
5月28日：北京市住建委与市规划国土委研究出台《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》。《通知》从住宅平房改扩建项目规划审批管理和住宅（含平房）不动产登记管理进行规范，提出了五项具体措施。明确已按同一户号整体测绘、登簿确权的，其不动产登记单元不得拆分炒卖。
5月28日：西安市物价局发布《西安市物价局关于启用商品住房价格申报信息系统的通知》明确，为提高商品住房价格申报公示工作效能朗文交互英语，提升数据申报的准确率，方便企业查询申报公示进度，市商品住房价格申报信息系统已完成前期线上测试，并于5月28日正式启用，上线运行。
5月29日：惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局通过官方微信公众号发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法违规行为的声明》指出，大亚湾一直以来采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签。
5月31日：住房城乡建设部、财政部、人民银行三部门联合发布《全国住房公积金2017年年度报告》，披露了2017年全国住房公积金管理运行情况。2017年，住房公积金缴存额18726.74亿元，比上年增长13.06%，住房公积金年度缴存额连续五年保持两位数以上的增长速度。
5月31日：惠州市住建局公布了《惠州市住房发展规划（2017-2021年）（公众咨询稿）》，规划中透露惠州市将在2017-2021年，惠州市新增各类城镇住房60.5万套，其中商品房55万套。
6月1日：武汉市正式向各开发企业下发《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》，提出实行销售方案备案与公示、售前约谈与承诺、售中现场巡查、售后报告与抽查等6项具体措施制度。
6月1日：中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设，险资获准进入长租市场。
6月1日：证监会召开例行发布会，会上新闻发言人常德鹏表示，将推进完善境外机构投资者投资A股的相关制度。常德鹏表示，A股正式纳入MSCI新兴市场指数，是中国资本市场国际化的重要里程碑，也是水到渠成的必然结果。
公司估值

注：港股当前价格以及EPS数据单价均为元
风险提示
信贷紧缩、部分房企部分区域以价换量、少部分房企出现经营性风险。
往期回顾
2018.05.21【西南地产周观点】中美贸易战有趋缓迹象，调控压制有效回款
2018.05.21【西南地产周观点】销售增速临近负增长，天津放宽人才落户
2018.05.13【西南地产周观点】混改与粤港澳升温，板块底部反弹
2018.05.06【西南地产周观点】四月销售符合预期，多城市宽松人才落户
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如说地产-启迪航行的方向

全文详见：https://www.6596.org/10343.html

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